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法律知识:买卖不破租赁

2019-09-09 14:31:17| 来源:

【导读】

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生活中,我们也许会遇到这样的事情。比如说我的房屋租给你,在租赁期间我把房屋卖给了了第三人,此卖房行为会不会影响之前的租房行为呢?又或者说甲的房屋租给乙,在租赁期间甲的房屋被丙继承了,此继承行为能不能破除租赁关系?这就涉及到我们法律上所讲的“买卖不破租赁”。买卖不破租赁的实质是出租人退出历史舞台,买受人取代出租人成为租赁合同的当事人,即此时租赁合同的当事人是买受人和承租人,承租人自此开始应向买受人支付租金。

一、什么是“买卖不破租赁”?

《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

买卖不破租赁,就是在租赁期间租赁物所有权发生变动的,新的所有权人应法定承受原租赁合同。所谓法定承受,就是什么也不需要做,什么也不需要说,原租赁合同的权利义务内容维持不变,自动将租赁合同的出租人更换成新的所有权人。对此规则,理论上多称为“买卖不破租赁”。实际上,租赁物的所有权变动,不限于买卖,互易、赠与、出资、继承、遗赠、法人分立、合并等也引起租赁物所有权的变动。

例如:甲把自家房屋租给乙,租赁期为两年。一年后甲将房屋卖给朋友丙,交付房屋并进行了过户登记。甲与乙的租赁合同在先成立且合法有效。租赁期间甲将房屋卖给丙,此时房屋所有权归买受人丙享有,但租赁合同期间未满,乙有权继续租住,并向丙支付租金。

例题:

材料分析:2019年,马冬梅作为承租人与房主孙红雷签订房屋租赁合同,约定租赁孙某的私房两居室,期限为5年,租金每月2000元。孙某因儿子出国,急需用钱,便与黄某签订借款协议,以两居室作抵押,借款20万元。孙某到期未能还款,于是将房屋作价20万元,冲抵债务,孙某随即通知马某并与黄某办理了产权变更登记。此后,黄某通知马某,该房屋已归其所有,要求马某腾房。马某以无房可租为由,要求继续租赁。双方发生分歧,而诉至法院。

问:原租赁合同是否继续有效?

【解析】我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这在理论上称作“买卖不破租賃”。这样做更加有利于保护承租人的利益,维护租赁关系的稳定。本案中,尽管房屋所有权人已经发生变更,但房屋租赁合同仍然有效,马某可以继续租赁该房屋。

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